Согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», договор является основным документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности.

Легитимные схемы финансирования строительства ЖК согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности»

Фонд финансирования строительства (ФФС) (тип А и Б)
ФФС, как и другие, прямо предусмотренные Законом способы инвестирования, имеют
серьезный недостаток – прямой запрет в Законе «Об инвестиционной деятельности»
на инвестирование в объекты, нарушающие требование законодательства по разным
критериям. Здесь присутствует опасность для инвестора стать «соавтором»
правонарушения, инициатором которого может выступить застройщик. Для инвестора
не остается места маневрирования так как выйти из положения он может только
официально став пострадавшим. Если инвестор понимает реальность ситуации и
отмалчивается в надежде на успех, то, когда всплывает факт незаконности
строительства, он уже юридически превращается в соучастника. Менее надежные
предварительные договоры и др. несут большие риски в целом, но спасают от
соучастия в правонарушении.

Фонд операций с недвижимостью (ФОН)
ФОН — легитимная схема финансирования новостройки — нечто среднее между
инвестфондом недвижимости и фондом финансирования строительства. Фонды
недвижимости (паевые, корпоративные) привлекают деньги вкладчиков и
инвестируют их в строительные облигации, финансируют строительство объектов,
покупают и продают недвижимость, акции строительных компаний. Многие фонды
диверсифицируют инвестиционные портфели: покупают акции и облигации компаний,
не связанных с недвижимостью. А отдельные фонды недвижимости, несмотря на
название, вовсе не инвестируют в строительный сектор. Цель ФОН – не обретение
инвестором желанной квартиры, а получение максимальной прибыли. Портфель
рисков инвестора при таком способе финансирования, как правило, переполнен.

Институт совместного инвестирования (ИСИ)
ИСИ — одна из самых сложных для понимания схем финансирования новостройки. Она
используется в строительстве объектов недвижимости, поскольку позволяет успешно
финансировать возведение объекта. Застройщики используют эту схему для того,
чтобы деньги инвестора работали на всех этапах возведения ЖК (покупка-продажа
облигаций, акций и вексельных обязательств, вкладывание средств в «быстрые»
проекты сделки и биржевые операции – всё то, что способствует приросту
первоначального капитала). Инвестору трудно обеспечить полноценный контроль
использования средств. Степень риска 50 на 50%.

Эмиссия целевых облигаций
Эмиссия целевых облигаций — трудоемкая схема финансирования новостройки.
Степень риска низкая, однако инвестору необходимо помнить о договоре
бронирования и держать «руку на пульсе» конъюнктуры строительного рынка, чтобы вовремя реагировать на изменение доходности облигаций.

Другие схемы финансирования новостройки
Очень часто собственник и застройщик предлагают инвестору «свою» схему
финансирования новостройки. Их множество и они с трудом поддаются
классификации. Такие схемы, как правило, эклектичны. Они содержат элементы ФФС, ФОН, ИСИ и различные виды обязательств по облигациям. Данные способы
финансирования законны и не противоречат статьям Гражданского кодекса Украины.
Однако инвестору следует помнить, что контрагент заботится прежде всего о
снижении своих рисков.

Обращаем внимание инвесторов на следующие аспекты
инвестиционного договора. В нем должны быть:
– детально прописаны характеристики квартиры и месторасположения самого дома
(кадастровый номер земельного участка, на основании каких разрешительных
документов строится, строительный адрес дома, номер очереди/секции, номер
квартиры, этажное ее расположение, этажность объекта, количество комнат,
общая/жилая площадь кв. м и т.п.);
– экспликация квартиры и этажа, должны быть неотъемлемыми дополнениями к
договору;
– сроки завершения строительства и подписания договора купли-продажи квартиры;
– материальная ответственность фонда за нарушения условий договора, в том числе и
за его расторжения;
– возможность досрочного расторжения договора в случае невыполнения договорных
обязательств фондом;
– порядок и сроки устранения выявленных недостатков.